Cómo moverse por un cambio de uso: aquí se detallan los trámites y permisos a solicitar para cambiar el uso de un inmueble.
para que sirve, definicion
El cambio de uso previsto se define en planeamiento urbanístico como el conjunto de permisos necesarios para cambiar el destino de uso de un inmueble .
Generalmente estos últimos pueden tener un propósito residencial , comercial o industrial.
Por ejemplo, imagina que quieres alquilar un apartamento residencial pero como una pequeña oficina.
En este caso será necesario cambiar el uso previsto. Lo mismo es cierto a la inversa.
Así que vamos a ver cómo proceder en pleno cumplimiento de las normas y reglamentos vigentes, distinguiendo entre los diversos casos posibles.
Atención: le recordamos que corresponde a las regiones clasificar y evaluar las diversas intervenciones, por lo que la situación será diferente de un área a otra.
Verificación del Plan Urbanístico
El primer paso a realizar antes de solicitar el cambio de uso es consultar el PRG , el Plan Urbanístico del Municipio de residencia del inmueble.
Este documento garantiza si es posible o no realizar un cambio de destino.
Si la PRG no existe o ha sido modificada recientemente, puede dirigirse al Registro de la Propiedad .
En cualquier caso, por tanto, debe moverse con autorización , de lo contrario se cae en la condición de abuso de edificio.
Cambio de uso previsto sin obras
Empecemos por el caso más sencillo: la necesidad de un cambio de uso previsto de un inmueble en el que no está prevista ninguna obra estructural que modifique la estructura urbanística y edificatoria.
En esta situación hablamos de cambio funcional.
Luego, el propietario procede con una Notificación de inicio (DIA) , firmada por un técnico calificado.
En algunos municipios, el simple SCIA (Informe Certificado de Inicio de Actividad) es suficiente , con base en la Ley n. 122.
Este documento deberá ser depositado en la oficina del Servicio de Urbanismo y la transferencia se realizará de manera casi inmediata.
Cambio de uso previsto con construcción de obras
En el caso de que la propiedad vaya a ser objeto de cambios importantes ( cambio estructural ), será necesario solicitar la licencia de obras ( Super DIA ).
La situación de los apartamentos en condominio merece nota aparte : en estos casos, se debe obtener previamente el permiso del reglamento de condominio .
Si este último prohíbe el cambio, el permiso regional caduca, por lo que será recomendable solicitar una asamblea de condominio para tratar de evaluar cómo proceder.
Cambio de uso previsto: el decreto Sblocca Italia
Como se puede deducir fácilmente, la presencia de tantas normativas autonómicas crea una situación de gran confusión .
Por este motivo, se intentó arrojar algo de luz sobre el decreto Sblocca Italia (n.º 133 de 12 de septiembre de 2014).
El decreto destaca la existencia de 4 categorías funcionales que definen el cambio de uso previsto.
- Alojamiento residencial y turístico
- Productivo y direccional
- Comercial
- Rural.
La transición de una categoría a otra se define como urbanísticamente relevante aunque no implique cambios estructurales .
Esto significa que, si bien será más fácil transformar un apartamento en un B&B, habrá más complejidades burocráticas para hacer frente a la transición a una tienda u oficina.
Sin embargo, estas normas siguen siendo válidas siempre que no contravengan la normativa autonómica.
Comunicaciones al registro de la propiedad
Una vez aclarado este primer paso, se procede entonces a realizar una declaración de variación de uso catastral.
Para ello será necesario contactar con la antigua Oficina de la Agencia Territorial .
De hecho, el cambio de uso implica un cambio en los ingresos catastrales con el consiguiente cambio en los impuestos (por ejemplo, Imu y Tari).
Otro elemento fundamental para culminar el proceso será la emisión del certificado de viabilidad por parte de la Municipalidad.
Cambio de uso previsto: lo que cuesta
Finalmente, tratemos de aclarar los costos que requiere un cambio de uso previsto. Es necesario considerar:
- cualquier gasto relacionado con trabajos estructurales en el edificio;
- los gastos del profesional al que se recurre para las declaraciones y certificaciones necesarias;
- tasas de urbanización ligadas a eventuales aumentos de la carga urbanística.
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